Верховный Суд РФ указал, что отказ от договора аренды может быть подтвержден фактическими действиями, если арендодатель уклоняется от приемки имущества

Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2026 № 306-ЭС25-13273 разъясняет, каким образом могут быть подтверждены прекращение договора аренды и возврат предмета аренды.

Истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили сроком на один год договор аренды принадлежащего истцу нежилого помещения. Договором предусмотрена возможность его возобновления. По условиям договора аренды ответчик уплачивал ежемесячную арендную плату в размере 15 000 руб. и возмещал истцу стоимость потребленных коммунальных услуг исходя из показаний приборов учета (счетчиков, установленных истцом в помещении).

По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжил использование помещения, в связи с чем действие договора аренды неоднократно возобновлялось.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании 405 000 руб. долга по арендной плате за период с 01.02.2021 по 28.02.2023 и 58 645 руб. 31 коп. задолженности по коммунальным платежам за период с 01.08.2020 по 28.02.2023.

Ответчик заявил встречный иск о признании договора аренды расторгнутым с 31.01.2021.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что договор аренды предусматривает возможность расторжения договора по требованию арендатора или арендодателя при условии обязательного предварительного письменного уведомления контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В соответствии с данными условиями договора в течение 2020 года ответчик неоднократно уведомляла истца по телефону о намерении прекратить отношения по договору аренды и фактически покинула спорное помещение в сентябре 2020 года. Ответчик также требовал от истца подписать акт приема-передачи помещения, однако последний от приемки помещения уклонялся, в связи с чем ответчик оставил подписанный акт возврата помещения в самом помещении, а ключи от него по указанию истца передал третьему лицу. При этом при рассмотрении другого дела, в рамках которого истец взыскивал с ответчика задолженность по арендной плате по спорному договору аренды за период с до 31.01.2021, ответчик также уведомлял истца о необходимости подписать акт приема-передачи помещения и об отсутствии намерений на дальнейшее использование нежилого помещения.

Данные документы содержат явно выраженное намерение на прекращение отношений по договору аренды, поэтому договор аренды, по мнению ответчика, в любом случае является прекращенным, а у истца отсутствуют основания требовать платы за период после прекращения договора.

Ответчик также указал, что истец не отрицает факт освобождения спорного помещения и прекращения отношений по договору аренды. Так, в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.03.2021 приведены показания истца, который подтвердил, что ответчик в августе 2020 г. освободила арендованное помещение.

Кроме того, в спорный период в нежилом помещении хозяйственную деятельность осуществляло третье лицо, что также подтверждает факт прекращения использования помещения ответчиком.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворен иск истца и отказано во встречном иске исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в случае, если договор аренды был заключен на определенный срок и арендатор по истечении указанного срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ответчик признает, что до 01.08.2020 она занимала спорное помещение, регулярно и добросовестно платила арендную плату, а также то, что договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок.

Вместе с тем ответчик не представил надлежащих доказательств направления истцу уведомления о расторжении договора аренды и возвращения ему помещения по акту приема-передачи, а также доказательств использования помещения в спорный период третьим лицом.

Показания свидетелей, подтверждающие позицию истца, суд признал недопустимыми доказательствами, поскольку условиями договора аренды предусмотрено, что уведомление о расторжении договора должно быть направлено другой стороне в письменной форме, следовательно, показания свидетелей в силу пункта 1 статьи 162 ГК РФ не могут подтверждать факт уведомления истца о расторжении договора.

Ответчик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Как следует из приведенных положений гражданского законодательства, обязанность по оплате арендных платежей связана с предоставлением имущества в пользование арендатору. Обязанность по внесению арендной платы сохраняется постольку, поскольку имущество остается в пользовании арендатора и не возвращено арендодателю, а договор аренды продолжает свое действие.

Таким образом, для констатации факта прекращения обязанности арендатора вносить арендную плату по договору аренды должны быть установлены следующие обстоятельства: прекращение договора аренды (вследствие истечения срока договора, одностороннего отказа от договора и т.д.) и возвращение арендатором арендуемого имущества арендодателю.

При этом осуществление возврата имущества по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу.

В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, например, если согласно представленным доказательствам, арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал.

При этом неисполнение сторонами обязанности по составлению акта возврата арендуемого имущества, предусмотренной пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

Условиями договора аренды установлено, что по истечении срока его действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении, и предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендатора при условии обязательного предварительного письменного уведомления арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

В соответствии с данным условием договора ответчик выразил свою волю на прекращение арендных отношений при рассмотрении другого дела о взыскании задолженности на 31.01.2021 в ответе на претензию истца и в отзыве на иск в марте-апреле 2021, с которыми истец должен был ознакомиться не позднее 12.04.2021 (дата публикации указанных документов на официальном сайте арбитражных судов (www.arbitr.ru)).

При этом истец арендодатель не опровергает факт освобождения ответчиком помещения в сентябре 2020 г., что подтверждается его показаниями, приведенными в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, а также объяснениями, данными им в судебном заседании по настоящему делу.

Между тем суды, сделав вывод о том, что договор аренды действовал в указанный в иске период и поэтому истец вправе требовать взыскания с ответчика долга по арендной плате и коммунальных платежей, не учли приведенные обстоятельства и не исследовали надлежащим образом доводы ответчика.

Следует отметить, что, вопреки доводам истца, ненадлежащее состояние возвращенного ему помещения не свидетельствует о сохранении у арендатора обязанности по внесению арендной платы, но является основанием для возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды (часть 1 статьи 622 ГК РФ), при представлении соответствующих доказательств.

Рассматриваемое определение касается вопроса, когда можно считать прекращенными арендные отношения и встречные обязательства сторон договора аренды, а также каким образом просрочка арендатора или арендодателя в совершении действий по прекращению аренды влияет на обязательства сторон.

Из положений статей 606, 611, 614, 615, 622 ГК РФ следует, что обязанности по внесению арендной платы и несению бремени содержания предмета аренды возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи и сохраняется до момента ее фактического возврата, независимо от прекращения самого договора аренды.

По общему правилу, истечение срока аренды не является основанием ее прекращения, если арендатор продолжает пользоваться имуществом. В этом случае договор аренды считается либо возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), либо на арендаторе сохраняется обязанность уплачивать арендную плату до момента фактического возврата предмета аренды, даже если какая-либо из сторон выразила волю на отказ в продолжении арендных отношений (абзац второй статьи 622 ГК РФ, пункт 38 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому, истечение срока договора аренды может являться основанием прекращения договора аренды в совокупности со следующими обстоятельствами:

1) волеизъявление арендатора или арендодателя не возобновлять договор аренды на новый срок, сделанное в любой момент в течение установленного законом или договором срока на заявление на отказ от продолжения договора;

2) фактический возврат объекта аренды по истечении срока аренды или при отказе от договора.

По общему правилу возврат арендатором предмета аренды (недвижимого имущества) должен подтверждаться двухсторонним актом приема-передачи (пункт 2 статьи 665 ГК РФ). Однако, указанное правило не является требованием о допустимости доказательств (подтверждение определенных обстоятельств только определенными средствами доказывания). Отсутствие акта приема-передачи, может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Факт прекращения владения и пользования имуществом и, соответственно, отказ от продолжения договора аренды, может быть подтвержден иными доказательствами. Такими доказательствами могут служить уведомление арендодателя о дате передачи имущества (освобождения объекта недвижимости), составление акта освобождения в одностороннем порядке с подтверждением третьих лиц, что арендодатель не явился для передачи имущества и имущество освобождено арендатором и арендатор утратил возможность пользования им (пункт 31 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), Определения Верховного Суда РФ от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276, от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843 и от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908). Соответственно, уклонение стороны договора аренды от передачи или принятия имущества влечет негативные последствия для уклоняющейся стороны: арендатор продолжает уплачивать арендную плату, нести бремя содержания и обязан возместить убытки и неустойки вследствие просрочки, арендодатель — возмещает расходы по содержанию и сохранности имущества.